Refinancer vos dettes : le plafond de valeur de votre maison

Peut-on refinancer ses dettes avec la valeur de sa maison?

Oui, c'est généralement possible si votre maison a accumulé assez de valeur nette. Le repère à retenir : on peut habituellement emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de la maison. La somme réellement disponible pour regrouper vos dettes correspond à ce plafond, moins le solde de votre hypothèque actuelle.

Ce repère est confirmé par l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) dans sa page Emprunter sur la valeur nette de votre maison. L'OACIQ ajoute que, en général, le ratio prêt-valeur maximal permis par la loi est de 80 % pour les prêteurs réglementés, comme les institutions de dépôt (mécanique de calcul du rapport prêt/valeur).

Pour un propriétaire de Brossard ou ailleurs en Montérégie, la question n'est donc pas seulement « Mes dettes sont-elles trop lourdes? », mais aussi « Combien d'espace ma maison laisse-t-elle sous ce plafond? ».

Comment calculer la somme disponible après votre solde hypothécaire?

Le calcul tient en quatre étapes, que vous pouvez refaire vous-même avant toute rencontre :

1. Estimez la valeur de la maison. Le prêteur ne retiendra pas forcément votre chiffre : selon l'OACIQ, la valeur marchande d'une propriété correspond au prix de vente ou à la valeur d'évaluation, selon le plus bas des deux.
2. Appliquez le plafond. Multipliez cette valeur par 80 %.
3. Soustrayez votre solde hypothécaire actuel. Utilisez le solde indiqué sur votre dernier relevé, pas le montant de départ.
4. Comparez le reste à vos dettes. Additionnez les soldes des cartes, du prêt auto et des marges que vous voulez regrouper.

Par exemple, pour une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde hypothécaire de 320 000 $, le plafond à 80 % est de 400 000 $ et la somme disponible est de 80 000 $. Si vos dettes totalisent 40 000 $, il reste de la marge pour les frais; si elles totalisent 95 000 $, il manque 15 000 $.

Ce montant n'est jamais entièrement libre. Un refinancement comporte des frais, et la page de l'ACFC mentionne notamment l'évaluation, la recherche de titres, l'assurance titres et les frais juridiques dans son tableau comparatif. Demandez quels frais s'appliquent à votre dossier et s'ils seront payés comptant ou ajoutés au prêt : dans ce second cas, ils réduisent d'autant la somme qui servira à vos dettes. Vous pouvez aussi simuler vos versements avec la calculatrice hypothécaire.

Le plafond est-il le même pour un refinancement, une seconde hypothèque et une marge?

Le chiffre de 80 % sert de point de départ, mais chaque produit l'utilise différemment.

Refinancement complet

Le nouveau prêt remplace l'ancien, et c'est l'ensemble qui est mesuré contre le plafond. Vous repartez avec un seul prêt, mais vous devez regarder la durée restante de votre contrat, les pénalités éventuelles et le coût total sur la période où vous comptez garder la maison. Cette dernière question est détaillée dans l'article sur le refinancement entre deux renouvellements.

Seconde hypothèque

Elle s'ajoute à votre hypothèque existante sans la remplacer. L'ACFC indique une limite de crédit de 80 % de la valeur évaluée de la maison pour ce produit, un taux généralement plus élevé que celui de la première hypothèque et un versement en une somme forfaitaire.

Marge hypothécaire (HELOC)

Ici, le plafond est plus nuancé. En 2012, la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières a abaissé le ratio prêt-valeur maximal pour les marges de crédit hypothécaires offertes par les prêteurs sous réglementation fédérale. Selon l'ACFC, les consommateurs peuvent obtenir 15 % de crédit supplémentaire, mais doivent utiliser un produit hypothécaire amorti pour porter leur ratio prêt-valeur à 80 %. Concrètement, une marge seule ne couvre pas toujours l'espace complet que la maison offre. Pour comparer les deux voies, consultez marge hypothécaire ou refinancement complet.

Pourquoi certains prêteurs offrent-ils moins que 80 %?

Le plafond de 80 % est un maximum de référence, pas une garantie. La ligne directrice de l'Autorité des marchés financiers sur l'octroi de prêts hypothécaires résidentiels (version de janvier 2024) indique que l'Autorité s'attend à ce que l'institution impose un RPV maximal égal ou inférieur à 65 % aux prêts hypothécaires résidentiels non conformes. Il s'agit d'une attente à l'égard des institutions, et non d'une règle qui s'applique telle quelle à chaque dossier.

L'effet pratique est simple : selon la catégorie de prêt et le prêteur, la somme disponible peut être plus petite que ce que votre calcul à 80 % laisse croire. Demandez toujours à quel plafond le prêteur visé travaille avant de bâtir un plan de regroupement.

L'équité suffit-elle pour être accepté?

Non, la valeur de la maison n'est qu'une des deux conditions. L'autre est votre capacité à rembourser. Les prêteurs évaluent deux ratios : l'ABD (frais de logement par rapport au revenu brut) et l'ATD, qui additionne les frais de logement mensuels et toutes les autres dettes, comme les cartes de crédit, les prêts auto et les marges de crédit.

L'ACFC donne comme repères que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur. Chaque prêteur applique ses propres critères.

Le regroupement agit sur l'ATD d'une façon particulière : les soldes remboursés disparaissent de la liste des dettes, mais le prêt hypothécaire grossit et son versement aussi. Calculez donc votre budget avec le nouveau versement, pas seulement avec l'économie sur les anciens paiements.

Que faire si le montant disponible ne couvre pas toutes vos dettes?

Vous avez plusieurs options avant de renoncer :

• Regrouper en priorité les dettes les plus coûteuses. Classez vos soldes selon leur taux et visez d'abord les cartes de crédit.
• Laisser une dette à l'extérieur. Un prêt auto presque payé n'a souvent pas besoin d'être absorbé.
• Comparer les plafonds de plusieurs prêteurs. Un écart de pourcentage peut changer la somme obtenue de plusieurs milliers de dollars.
• Attendre ou rembourser davantage. Chaque versement de capital sur l'hypothèque libère de l'espace sous le plafond.
• Éviter d'allonger l'amortissement à tout prix. Étirer la durée pour faire entrer plus de dettes réduit le paiement mensuel, mais augmente le coût total. L'article sur la consolidation avec paiement accéléré explique comment garder le cap.

Je me spécialise dans le refinancement hypothécaire pour les propriétaires qui veulent accéder à leur équité ou consolider leurs dettes; c'est pourquoi j'insiste pour regarder le plafond de valeur avant de parler de taux, car il fixe l'espace de manœuvre réel.

Votre prochain calcul avant de comparer les offres

Commencez par rassembler trois chiffres : le solde exact de votre hypothèque, la liste de vos dettes avec leurs taux et une estimation prudente de la valeur de votre maison. Faites ensuite le calcul du plafond, puis revenez avec les écarts que vous constatez : ils indiqueront si un regroupement complet, partiel ou différé est le plus réaliste pour vous.

Rassemblez votre solde hypothécaire, vos dettes et une estimation de la valeur de votre maison, puis écrivez-moi : je suis Yannick Charette, courtier hypothécaire. Nous ferons ensemble le calcul du plafond et regarderons quel scénario de regroupement est réaliste dans votre cas.